¿COMPRO O ALQUILO UN PISO?

Ya hace días que mis cuñados esperan con ansia este artículo, especialmente Miquel, Salvador y Jordi, que son de la opinión de no comprar piso, pese a los continuos consejos cercanos que reciben sobre  el malgasto de pagar un alquiler (especialmente del “avi”, que es de la vieja escuela).

Pues bien, vayamos al grano. Mi intención es demostrar con este montón de palabras y números que vivir de alquiler puede ser mejor financieramente que comprar un piso, aunque no siempre (que quede claro). A estas alturas más de uno ya estará diciendo aquello de “sí, vale, pero si lo compro se lo puedo dejar a mis hijos”. Aunque penséis así, no dejéis de leer que a lo mejor os lleváis una sorpresa.

El caso que planteo es bien sencillo. Tenemos dos amigos: el Señor A (alquila)

y el Señor C (Compra). Comencemos por el Sr. C, que es el más común en nuestra cultura. Supongamos que  el Señor C decide comprar un piso en el barrio donde vivo, Cirera. El precio de un piso depende de muchos factores (ascensor, estado de la vivienda, calle…). El precio medio de los pisos en Cirera es de 2.000 € el metro cuadrado (tirando por lo bajo). Pongamos que se compra un piso de 100 metros cuadrados, por un total de 200.000 €. Los bancos, normalmente, cubren el 80% de la hipoteca, así que nuestro amigo tendrá que tener ahorrados 40.000 € (20%) para la entrada del piso y otros 20.000 € (10%) para gastos varios de la apertura de la hipoteca (notario, comisiones, etc.). Si el banco le concede la hipoteca al Euribor + 1% (actualmente hablaríamos del 3’5% de tipo de interés, aproximadamente) con una amortización según el sistema francés (el más utilizado en nuestro país), la cuota resultante mensual es de 718’47 €. Al final, pagando esta cuota durante 30 años, tendríamos el piso bien pagadito y listo para darlo en herencia a nuestros hijos en un futuro (o en un presente para entonces). Si hacemos cuentas, al final habremos pagado al banco 258.649 €, es decir, los intereses pagados ascienden casi a 80.000 € (sobre una hipoteca de 160.000; aunque no lo creas acostumbramos a pagar en intereses la mitad del préstamo solicitado, pese a ser un tipo de interés bajo).

Vayamos a ver qué pasa con el Sr. A, decidido a vivir de alquiler. Para comparar bien su situación con la de su amigo, suponemos los mismos datos económicos iniciales. Es decir, antes de alquilar tiene ahorrados los 60.000 € que necesitaría de entrada para poder comprar el piso. En la zona donde vivo, aproximadamente, se paga por un piso de alquiler unos 5’5 € por metro cuadrado al mes. Por tanto, por un piso como el de su amigo pagaría 550 € al mes. Como al mes dispone, igual que su amigo, de los 718’47 € destinados a pagar la hipoteca, le sobran cada mes 168’47 €. El Sr. A, que es una persona bien formada financieramente, el primer día ingresa los 60.000 € en un banco y cada mes también aporta sus 168’47 € que se ahorra por la diferencia entre pagar la hipoteca y el alquiler. Si este banco le da un 4% (interés anual compuesto pagado remunerado mensualmente) por sus ahorros, al cabo de un año ya tendrá ahorrados 64.471’49 € y al cabo de 10 años 114.211’12 €. Lo paradójico es que a los 30 años (tiempo que tarda su amigo en pagar la hipoteca) tiene en el banco la friolera de 315.634’11 €.

La evolución del precio de las viviendas para los próximos 30 años es un tanto incierto, pero si suponemos que cada año el piso se revaloriza un 1%, al final del pago de la hipoteca esta vivienda tendrá un valor de 269.569,79 €. Las diferencias saltan a la vista. El Sr. C le dejará en herencia a sus hijos un piso valorado en 270.000 €, mientras que el Sr. A regalará a sus hijos una cuenta bancaria con 315.000 €. Supongo que los pequeños A estarán más contentos que los pequeños C.

Para aplicar este sencillo caso a otras situaciones hay que tener en cuenta varias cosas:

1. Dependiendo del municipio y de la zona, el precio de los pisos puede ser más alto o más bajo, tanto si se trata de compra como de alquiler. Por eso es importante saber que hay zonas en las que es más rentable comprar y otras en las que es mejor alquilar. Hay que estudiar cada caso por separado.

2. El tipo de interés que cobran los bancos por conceder una hipoteca es diferente en cada entidad, y los intereses que se pagan por tener dinero en el banco también. Además, se puede optar por otras fórmulas de inversión. Si sabemos que no vamos a tocar el dinero, como el Señor A, podemos invertir mejor en Bonos, Obligaciones o Letras del Tesoro, que también son activos financieros bastante fiables y que ofrecen mejor rentabilidad. En este caso, las cifras aún me darían más la razón. Si optamos por invertir en el banco, a medida que pasen los años podríamos negociar una mejor remuneración con el banco.

3. Hay aspectos a valorar que estoy de acuerdo que hay que tener en cuenta. Por ejemplo, que si el piso es tuyo puedes invertir tranquilamente en vivir mejor (aire acondicionado o calefacción, una mejor instalación, una ducha más bonita o una cocina más cómoda). En un piso de alquiler no puedes hacer inversiones tan a la ligera, aunque hay gente que prefiere esta forma de vivir porque es una forma más práctica de adaptarse a los cambios que van sucediendo durante la vida (cambio de municipio del trabajo, crecimiento de la familia, preferencias por vivir en otra zona, etc.). Estos temas los dejaremos a parte porque el artículo se centra en aspectos financieros.

4. Para que las cuentas le salgan bien al Sr. A, tiene que estar bien educado financieramente. Es decir, tiene que ser constante en ingresar cada mes en el banco los 168’47 € y no tocarlos nunca. En nuestro país no abunda la gente financieramente educada y esto es un problema.

5. Si añadiéramos al ejemplo numérico los gastos en derramas de la comunidad, el pago del IBI, la tasa de basuras, etc. los números aún serían más abultados, porque el que es propietario tiene que acarrear con todos estos gastos, mientras que el que vive de alquiler no tiene que pagarlos.

6. Evidentemente, estos números son demostrables; quien quiera ver los cálculos que me los pida.

Para saber si un piso es mejor comprarlo o alquilarlo se puede calcular sencillamente de una forma aproximada. Si el precio de alquiler anual está por debajo del 4% del precio de compra, resulta mejor alquilar. En este caso, el 4% de 200.000 € son 8.000 €, que mensualmente suponen 666,67 €. Como el precio del alquiler es de 550 €, es mejor, en este caso, alquilar.